É-18/2006.

  

INGATLANFORGALMI SZAKÉRTŐI VÉLEMÉNY

 

 Megbízó: Krüger Anna

 

Megbízás célja: Forgalmi érték meghatározása

 

Ingatlan helye, megnevezése:     Felsőörs, Csalogány u. 8. sz. alatti „lakóház, udvar, gazdasági épület” megnevezésű ingatlan

 

 Mellékletek:                  Fotó

                                               Térkép

                                               Alaprajz

                                               Tulajdoni lap

 

A szakértői vélemény 2 példányban készült.

 

Kapják:                        2 pld. Megrendelő

 

 

                                                                           Készítette:

 

                                                                  "IMMOBAU-2000" KFT

                                                                        Magasmarti Anikó

                                                                  8200 Veszprém, Csillag u. 20.

                                                                  Engedély sz.: I/263.

 

 

 

Veszprém, 2006. november 3.

A szakvélemény tárgya:

 

A Tisztelt Cím megbízást adott részemre, hogy készítsem el a Felsőörs, Csalogány u. 8. sz. alatti beltelkes „lakóház, udvar, gazdasági épület” megnevezésű ingatlan forgalmi értékbecslését.

 

Szakértői nyilatkozat:

 

·      Nyilatkozom, hogy a szakértői vélemény elbírálását és a szakértői eljárást illetően a PP. és az Áe. törvényben meghatározott jogállást kötöm ki.

·      A szakértői vélemény szerzői-jogi védelmét a szakértő kiköti.

·      Nyilatkozom, hogy az ingatlant érintő körülményeket Megbízó nyilatkozata szerint rögzítettem. Falbontást és statikai méréseket nem végeztem, mivel Megbízó azt nem kérte.

·      Kijelentem, hogy szakértői vélemény tekintetében titoktartási kötelezettségemet elismerem, egyben kikötöm, hogy a szakvélemény egészét vagy részleteit írásbeli beleegyezésem nélkül harmadik személy tudomására a Megbízó nem hozhatja.

·      Nyilatkozom, hogy a megbízási díj a megállapított értékkel összefüggésben nincs, az ingatlant érintően érdekelt nem vagyok.

·      Kijelentem, hogy a Megbízó irányában elfogult nem vagyok, kizáró ok alá egyébként sem esem, ennél fogva az alábbiakban adom meg pártatlan

 

 SZAKÉRTŐI VÉLEMÉNYEMET.

 

Ezen szakértői vélemény értelmezésében a piaci (forgalmi) érték fogalma alatt azt a pénzben kifejezett értéket értem, amely az ingatlan eladása esetén (az azt terhelő adósságok figyelembe vétele nélkül) árként reálisan elérhető.

 

  Az értékelés módszere:

 

Az ingatlan adatait és nem látható paramétereit az ingatlan nyilvántartás (Körzeti Földhivatal Balatonfüred), valamint a megbízott által szolgáltatott információk alapján rögzítettem.

  

Mivel a megbízást a tárgyingatlan jelen piaci értékének megállapítására szól, az "azonnali" eladhatóság figyelembe vételével, így a különböző értékalakító tényezők ismertetése mellett kiemelt jelentőséget kapott a térség hasonló paraméterekkel bíró értékesítésbe vont ingatlanjaival történő összehasonlítás módszere.

Az ügyben érintett Megbízó jelenlétében már az ingatlan nyilvántartási adatok birtokában 2006. október 30-án helyszíni szemlét tartottam, ahol megtörtént az ingatlan beazonosítása, értékalakító tényezőinek feltárása.

 

A továbbiakban ismertetem az ingatlan fekvésére, feltárom az összehasonlításra alkalmas ingatlanforgalmi értékadatokat, majd értékelemzést és értékmeghatározást végzek.

 

    A tárgyingatlan környezete, fekvése

 

Felsőörs Balatonhoz közel fekvő település, Alsóörs fölött helyezkedik el. Megközelítése a 71-es útról Alsóörsön keresztül illetve Veszprémből Balatonfüred felé lehet. Veszprémtől 10 km távolságra fekszik.

Az ingatlan a település keleti részén fekszik, a központ közelében. Szomszédságában hasonló korú ill. már felújított családi házak húzódnak. Közvetlen szomszédja jobb oldalon egy rendkívül elhanyagolt ház, udvarán rendetlenség és elkülönített részen egy ló található.

A település központja 5 perc alatt gyalog elérhető, boltok, polgármesteri hivatal, posta, buszmegálló szintén 5-10 perc gyalog. A Balaton-part 10 perc autóval.

Megközelítése egy viszonylag keskeny aszfaltos úton lehetséges.

Víz, villany, csatorna és gáz bekötése a környéken megoldott.

A telek szabályos alakú, a hátsó része felé enyhén lejtős.

A környék lakó célokra jól alkalmas.

 

  Az ingatlant azonosító adatok

Megnevezése: lakóház, udvar, gazdasági épület

Címe: Felsőörs, Csalogány u. 8.

Hrsz.: 331/9.

Tulajdonos: Krüger Anna

Terhelés: nem tartalmaz bejegyzést

Szolgalmi jog: nem tartalmaz bejegyzést

Haszonélvezeti jog: holtig tartó haszonélvezeti jog Krüger Stephan javára

Épület területe összesen: 115 m2

Telek területe: 827 m2

 

Műszaki leírás

 

Az ingatlan területe 827 m2, kialakítását a szabadon álló beépítés, a kor építési stílusa és a környezetbe történő harmonikus beilleszkedés indokolta.

Az ingatlan a tulajdoni lapra 1991-ben feltüntetett, háromszintes családi ház, melynek tetőtere a mai napig sem készült el. Hasznos alapterülete összesen 92 m2.

A pinceszinten (46 m2) kazánház, közlekedő, tároló és pince kaptak helyet.

A földszinti részen (69 m2) hall, fürdőszoba, WC, konyha, kamra, lépcsőfeljáró a tetőtérbe és a pinceszintre, illetve 2 szoba kapott helyet, a kisebbiknek van egy 4,6 m2-es erkélye.

A ház mögött áll egy kb. 30 m2-es meglehetősen rossz állapotú gazdasági épület, mely két külön bejáratú helyiséget tartalmaz. A megközelítésére alkalmas lépcső alsó része a felfagyás következtében szétmállott. Értéket nem képvisel, csak értéknövelő tényezőként vettem figyelembe.

Az ingatlan összközműves, víz, villany, csatorna az épületbe, gáz pedig a telekre bekötésre került.

A kert nagy része füves és gyümölcsfákkal beültetett, a ház melletti közlekedésre betonozott utak járdák szolgálnak, melyek igen rossz állapotban vannak, felfagytak, repedezettek. Az ingatlan az utcafronton betonlábazatú fabetétes, a többi oldalon pedig drótfonatú kerítéssel határolt. A kerítés fabetétjei mázolásra, helyenként cserére szorulnak.

Az ingatlant évek óta nem lakják, melynek következtében igen nagyfokú avulás ment végbe rajta. A falak vizesednek, penészedés nyomai találhatók rajtuk. Az épület faszerkezetei mázolásra, helyenként cserére szorulnak. A tető beázik. Tavasszal a nagy esőzések idején a pincében áll a víz, melynek nyomai a falakon és a padlózaton is látszanak, mivel szigetelés nem készült.

Az ingatlan műszaki és esztétikai szempontból felújításra szorul.

Szerkezeti leírás

 

A helyszíni bejárás alkalmával a következőket tapasztaltam:

Alapozás: beton sávalap

Lábazat: beton  

Szigetelés: nincs

Falazatok: pinceszinten beton, földszinti részen B 30-as tégla falak

Födém szerkezet: vasbeton gerendás béléstestes

Tetőszerkezet: fa nyeregtető

Héjalás: pala

Homlokzat: kőporos dörzsölt vakolat

Nyílászárók: elhasználódott hagyományos fa szerkezetek

Padlózat: konyhában metlachi, egyéb helyiségekben PVC

Felületképzés: meszelt falak, nyílászárók újramázolásra szorulnak, helyenként cserére

Fűtés: vegyes tüzelésű kazánról radiátorokkal megoldott, elavult fűtési rendszer

Melegvízellátás: villanybojlerrel megoldott

 

Műszaki állapot

 

Az épület műszaki állapota rossz, teljes egészében felújításra, korszerűsítésre szorul.

 

Piaci értékelemzés - értékalakítás

 

Az előzőekben leírtak alapján megállapítható, hogy a tárgyingatlan fekvése, egyéb paraméterei alapján lakó célokra felújítás után jól megfelel.

Értéknövelő tényezők:           - beépíthető tetőtér

                                               - gazdasági épület megléte

 

Értékcsökkentő tényezők:      - épület műszaki állapota

                                               - használaton kívülisége

                                               - jelenleg az ingatlanok után mutatkozó csekély kereslet

 

Összehasonlításként rögzítenem kell, néhány a tárgyingatlan közelében az elmúlt időszakban történt adás-vételek kialakult árait közel azonos paraméterekkel bíró ingatlanok tárgyában:

Eladott ingatlanok:

Felsőörsön kelt el a közelmúltban 2 db 650 m2-es belterületi építési telek víz, csatorna közművel a telken, villany-, gázbekötési lehetőséggel az utcában 5,2 millió forintért.

Szintén Felsőörsön adtak el belterületi közműves építési telket 8.000,-Ft/m2 áron.

A Fő utcában kelt el 2006. februárjában egy 80 m2-es, két szobás, fagerendás, teljesen és igényesen felújított kőből épült parasztház 800 m2-es összközműves telken 19 millió forintért.

A Rózsa utcában kelt el, a tárgyingatlan szomszédságában egy hasonló korú, 3 szintes, összesen 170 m2-es felújításra szoruló, de a tárgyingatlannál jobb állapotú lakóház 792 m2 telken 18,5 millió forintért.

Ajánlati ingatlanok:

A Fenyves utcában kínálnak eladásra 1100 m2-es összközműves építési telket 8,3 millió forintos irányáron.

A Bárókertben eladó 2 db 900 m2-es összközműves építési telek 7,8 millió forint/db áron.

Az Alsóörsi úton kínálnak eladásra 880 m2-es telket bekötött víz, villany, csatorna közművekkel (gáz utcában) 7,5 millió forintért.

A Kinizsi utcában eladó egy eredetileg 70 éves, de teljesen és igényesen felújított két szintes, összesen 150 m2-es gázfűtéses lakóház 759 m2-es parkosított telken, 50 m2-es fedett kocsibeállóval, 25 m2-es terasszal 27 millió forintért.

A Rózsa utcában kínálnak eladásra kb. hasonló korú 200 m2-es 3 szintes átlagos állapotú összközműves családi házat 860 m2-es telken 18 millió forintért.


Fajlagos m2 árak megállapítása

Fajlagos telekárak:

Helyszín

Méret (m2)

Piaci ár

Fajlagos ár

Felsőörs

650

5.200.000,-

8.000,-

Fenyves u.

1100

8.300.000,-

7.545,-

Bárókert

900

7.800.000,-

8.666,-

Alsóörsi u.

880

7.500.000,-

8.523,-

Fajlagos alapár:                                                                                                               8.184,-

 

A telekérték korrekciója:

Ajánlati ár                              - 15 %

Beépítettség                           - 10 %

Elhelyezkedés                        - 5 %

Megközelíthetőség                 + 5 %

Meglévő közművek                + 5 %

Kerítettség                               + 5 %

                                               - 15 %

 

Korrigált fajlagos m2 ár kerekítve: 7.000,-Ft

 

Fajlagos épületárak:

Helyszín

Méret(m2) telek/épület

Piaci ár

Fajlagos ár

Fő u.

80/800

19.000.000,-

237.500,-

Rózsa u.

170/792

18.500.000,-

108.824,-

Kinizsi u.

150/759

27.000.000,-

180.000,-

Rózsa u.

200/860

18.000.000,-

90.000,-

Fajlagos épületár:                                                                                                        154.081,-

 

Az épületérték korrekciója

Elhelyezkedés                        - 5 %

Használhatóság, funkció        - 5 %

Műszaki színvonal                  - 5 %

- 15 %

 

Korrigált fajlagos m2 ár kerekítve: 130.000,-Ft

 


Forgalmi érték meghatározás

 

Hasznos alapterület:

Földszint:        69 m2

Pinceszint:      46 m2 50 %-kal számolva

Összesen:        92 m2

 

 

Ingatlan:                                             92 m2 x 130.000,-Ft/m2 = 11.960.000,-Ft

 

 

A fentiekben részletezett értékalakító tényezők alapján, figyelembe véve az összehasonlító tényadatokat és a kereslet, kínálat alakulását az ingatlan jelenlegi forgalmi értékét

 

» 12.000.000,- Ft-ban

 

azaz tizenkétmillió forintban állapítom meg, mely érték (+/-) 10 %-os értéktoleranciával bír és ÁFÁ-t nem tartalmaz.

 

Az ingatlan értékéből a telek értéke 5.789.000,-Ft, azaz ötmillió-hétszáznyolcvankilencezer forint.

 

 

 

Veszprém, 2006. november 3.

 

 

 

Magasmarti Anikó


Melléklet

Utcafront, északi homlokzat

Kert felőli déli homlokzat

Gazdasági épület

Hall

 

Szoba

Fürdőszoba

Konyha

Penészesedés a szobában

Tető

Pinceszint

Faszerkezet a lépcső fölött

Lépcső felfagyás nyoma